北京
千万级楼盘只有6套预订， 开发商“送面积”揽客

去年北京土拍市场成(chéng)交的涉(shè)宅地(dì)块，已陆续开放售楼处或入市销 售。

在北京南四环的大红门板块(kuài)，中环(huán)悦府项目是丰台(tái)区正在(zài)推售的热门楼盘，该项目(mù)用地是去年华润置地与21家房企(qǐ)的激烈竞(jìng)争中高溢价(jià)所获。

4月北京千万级楼盘只有6套预订， 开发商“送面积”揽客16日，中环 悦府项目一位销售人员告诉(sù)《每日经济(jì)新闻》记者，目前只要选定房(fáng)源就可以享受“一口价优惠(huì)”，即总价减去10万元。而且每(měi)个房间的赠送面积大，“绝对是内(nèi)城楼盘(pán)得房率的(de)‘天花板’。”

不 过，记者查询(xún)北(běi)京市住建委官网发现，华润中环(huán)悦(yuè)府项(xiàng)目(mù)（备案名：润盈嘉园(yuán)）于4月13日开(kāi)盘(pán)共推(tuī)出326套房源，截至4月(yuè)23日的预订量仅有7套。不过4月29日，记者再次查(chá)询时，发(fā)现该项目的预订(dìng)量已减少至6套。

据北京某房企营销负责人透露，中环悦府项目(mù)受到周边竞品(pǐn)楼盘的影响，销售压力大，尽管早(zǎo)已取得预售许可证，但因蓄客量(liàng)不高，拖延了半个(gè)多月才开盘。

开盘半(bàn)月仅预订6套房

去年12月26日，北京2023年土拍压轴大 战(zhàn)上演，丰(fēng)台大
红门地(dì)块共吸(xī)引了22家房企报名参(cān)拍，成为同批次最热门的地块(kuài)。最终(zhōng)，华润置地(dì)经过(guò)19轮报价，以34.845亿元摇号斩获该地块，溢价率为15%。

从地段(duàn)来(lái)看较为优越，该地块位于北京南三(sān)环与四(sì)环之间，靠近地铁大红门南(nán)站，北面遥望(wàng)故宫博物院，离天(tiān)坛(tán)公园(yuán)不到5公里。不过从地块周边(biān)市场(chǎng)来看又(yòu)颇具挑战，靠近(jìn)地铁站方向就依次开发了三个楼(lóu)盘项(xiàng)目(mù)：中海和瑞叁号院、永定金茂府和华润中环悦府。

华润中环悦府样(yàng)板房地上贴着赠(zèng)送面积的分割线 图片来源
：每经(jīng)记者 刘(liú)颂辉 摄

记者注意到，上述三个(gè)项目的备案指导价均为9.5万元/平方(fāng)米，更加靠(kào)近地铁站
的中海和瑞叁号院和(hé)永(yǒng)定金茂府(fǔ)项目已(yǐ)经是销售一两年的老(lǎo)盘，楼面价(jià)分别为5.38万元/平方(fāng)米和5.07万元/平方米。而华润中环悦府项目的楼面价则(zé)达到6.82万元/平(píng)方米，较中海和瑞叁号院和永定(dìng)金茂府项目每平方(fāng)米贵了1万余元。

4月16日，记者以购房者身份实地走访了北京南四环大红门板块的部分楼盘项目。在华润中(zhōng)环悦府项目现场，负责接(jiē)待的一位销售人员介绍(shào)，项目单价为(wèi)8.74万(wàn)~10.25万元/平方米(mǐ)，均价为9.5万元/平方米，总价在1200万(wàn)元以上，2025年12月底开始交付。

华润中环悦府4月13日(rì)开盘推出房源(yuán)情况 来源：北(běi)京市 住建委官网

也(yě)许
是工作日的原因(yīn)，售楼(lóu)处看房的人不(bù)多。负责接待的销售人(rén)员拿(ná)出一(yī)份6号楼“销控表”，66套(tào)房源
上有约20套被涂上颜(yán)色，意思是已被购房者锁定(dìng)。当记者(zhě)打算算一下(xià)被涂上颜色的(de)8层(céng)房源价格时，其表示，这(zhè)是老的“销控表”，实际上8层肯
定是有房源(yuán)的。等待一段时间后，其拿出新的“销控表”，上面显示一些锁定好的房源被划去(qù)，实际可供挑选的空白房(fáng)源更多了。

记者还分别走访了中海和 瑞叁号 院和永定金茂府(fǔ)项目售(shòu)楼处，这两个楼盘项目(mù)的实际销售均价约为8.87万元/平方(fāng)米和9.32万元/平方米，低于华润中环悦(yuè)府项目。两(liǎng)北京千万级楼盘只有6套预订， 开发商“送面积”揽客个楼盘均于2025年12月(yuè)底(dǐ)交(jiāo)房。

一位不愿具名的业内人员向记者表(biǎo)示，相较于相邻两个楼(lóu)盘项目，华润中环悦府的拿地(dì)时间晚，项(xiàng)目的(de)利润空间压缩，却同样在明年12月底开始交房，“开发建设(shè)周期短，会(huì)对房子的品(pǐn)质形成(chéng)压(yā)力。”

从
华润中(zhōng)环悦府4月13日开盘后(hòu)的销售情况来看，记者查询北京市住建委官网发现，该项目此次(cì)共推出6个楼栋共326套房源，截(jié)至4月29日的预订量仅有6套，其中2#楼 预订2套、3#楼预订2套、6#楼预(yù)订2套。

华润中环悦府6#楼的预订情况(kuàng) 来源：北京市住建委(wěi)官网

记者在现 场(chǎng)看到，华润(rùn)中环悦府北侧紧邻(lín)着学校，南边则是一处(chù)大型(xíng)家居(jū)建材市(shì)场，小(xiǎo)区业主居住的静谧度(dù)或将受到影(yǐng)响。

华润(rùn)置地北方大区方面向记者表(biǎo)示，中环悦府是 公司高端产品系“悦(yuè)系”作品，在打造(zào)过程中，是基于北京瑞府、北(běi)京悦府等明星产品基础上，结合在地性客
户需求，进行了一定的产品创新，更好(hǎo)地满足高端客群功能性与审美体(tǐ)验。

“项目具 体(tǐ)交(jiāo)付时间以合同 约定为(wèi)准。在项目建设过(guò)程中，将通过精益节点管理与(yǔ)严格(gé)质量管控等举措，可做到(dào)保质保量交付(fù)。同时，会以实景示范区(qū)形式呈现项目部分(fēn)区域的施工品质，让客户提(tí)前看到项目(mù)实景效果。”华润置地北方大区方面表示，中(zhōng)环(huán)悦府项目于4月入市，当前(qián)为正常销售阶(jiē)段，具
体签约数据以(yǐ)北京市住建委数据为(wèi)准。

上述(shù)北京某房企(qǐ)营销负(fù)责人告(gào)诉记者(zhě)，近期北京新盘仍(réng)处于销售下(xià)行趋势，有些楼盘宣称(chēng)的销售(shòu)业绩，实际上完成一半也不到，降价打折(zhé)成为(wèi)普遍现象。“大(dà)红门板块的新房定价过高，后续(xù)开发商大概(gài)率也(yě)将降价销售(shòu)。”

“送(sòng)面积”提高得房率

在(zài)拿地成本较高(gāo)的情(qíng)况下，华(huá)润中环悦府一方面以“北京中轴线(xiàn)”为营销卖点，强调项目处在纵贯(guàn)北京老城的中轴线(xiàn)上，精(jīng)装修品(pǐn)质高；另一方面，则突(tū)出“赠送面积”的特殊性。

上述中环悦(yuè)府的销售人员称，项目得房率(lǜ)基本上在86%以上，小户型的得(dé)房率能达到91%。“项目的产品(pǐn)品(pǐn)质、赠送(sòng)面(miàn)积
是片(piàn)区内(nèi)新房的(de)标杆，绝对(duì)是内城得房率的‘天花板(bǎn)’，赠送(sòng)面积大，得房率(lǜ)比旁边的项目(mù)高很多。可以说，增(zēng)加(jiā)的赠送面积，变相(xiāng)在套内多(duō)出10多平方米，实际单价折算下来也在9万元/平方米左右。”

在该项目一(yī)套134平方米四房的户型图上，南(nán)面的(de)两个卧室和客 厅阳台各有一扇门和玻璃墙。而(ér)记(jì)者走进样板间却发现，门和(hé)墙不见了踪影，被改成地(dì)砖铺(pù)平到最(zuì)外侧的落地窗，包括北侧(cè)两个卧(wò)室的飘窗位置也铺成了平整的地砖。样板间(jiān)赠送面积的(de)位置，则贴上了分割线。

华(huá)润中环悦府营销中心 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄

“传统阳台一(yī)般是半赠送，属于无效赠送，而我们项目把阳台推掉之后，直接包进(jìn)客 厅(tīng)里来，把每平方米的面积都融入室内(nèi)空(kōng)间，真正做到(dào)‘有效赠送’。而且落地窗一步落地，飘窗位置都(dōu)做成平的(de)，公司全(quán)部(bù)会做好再交付(fù)。”上述 销售人员表示，北侧设备平台赠送的面积(jī)不会对后期使用造成影响，“公司(sī)会另外找位置做设备平台。”

在样板间的卧室里，与记者一同看房的还有(yǒu)另(lìng)外两组家庭，一位销售人员正指着(zhe)北侧卧室地面上的分割线，向大家介绍赠送(sòng)面积(jī)的位置，设备平(píng)台如何改成套内空间。

事(shì)实(shí)上，“赠
送(sòng)面积”是前些年新房市(shì)场(chǎng)常见的营销噱头，又被称为“偷面积(jī)”。虽然目前在上海、成都等地，“赠送面积”的(de)营销方式已基(jī)本(běn)被杜 绝，但在北京楼市却仍然(rán)比较普遍。

据记(jì)者粗略计算(suàn)，中环悦府的134平方米户型的房(fáng)源变相“偷”了约20平方米，占总面
积的15%。其余137平方米(mǐ)、145平(píng)方米、166平方米、176平方米和213平方米(mǐ)户型的房源，也均存在“偷面积”的情况。

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，开(kāi)发(fā)商类(lèi)似(shì)“赠(zèng)送面(miàn)积(jī)”的目(mù)的往往是为(wèi)了吸引购房者，尽快销售回(huí)款。对(duì)于购房者(zhě)而言，一(yī)些赠(zèng)送面积最(zuì)终可能既办不了房产证，也无法受到法律有效保护，但房(fáng)款中其(qí)实已包(bāo)括(kuò)了这部分费用。比如赠送面积多的楼盘比不(bù)送面积的楼(lóu)盘要贵，实际上已算在房款里了。“开发(fā)商类似赠送面积的行为多数属于违(wéi)规操作，如果最终交房时的状态和规划(huà)不符，即为违规行为，具体要和原(yuán)始规划进行比对(duì)。”

北京市丰台(tái)区城市管理综 合(hé)执法局一位业务(wù)科室的工作人员也表示，开(kāi)发商承诺的“赠送(sòng)面积”，将原本(běn)规划为设(shè)备平台等(děng)位置改成室内部分，该(gāi)部分规划的面积不计入购房(fáng)合同内，严格来说属(shǔ)于(yú)违章建筑。后期如果遭到举报(bào)，有调(diào)查被拆除恢复原样的风险。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 北京千万级楼盘只有6套预订， 开发商“送面积”揽客